Blogi – selkeää tietoa arjen päätösten tueksi

Kerromme ymmärrettävästi, miten kirjallinen hinta-arvio laaditaan, missä tilanteissa sitä tarvitaan ja mitä hyötyä siitä on.
Saat käytännön vinkkejä lainaneuvotteluihin, perinnönjakoon ja verotukseen.

Pankki tai verottaja pyysi kirjallisen arvion – mitä se tarkoittaa vuonna 2026 ja miten toimit oikein?

Ongelma

Saat pankilta viestin tai Verohallinnolta pyynnön:

“Toimittakaa kirjallinen arvio asunnon tai kiinteistön käyvästä arvosta.”

Tilanne voi liittyä esimerkiksi:

  • lainaneuvotteluun tai vakuusarvon tarkistamiseen
  • perunkirjoitukseen
  • lahjoitukseen tai sukulaiskauppaan
  • ositukseen
  • yritystoiminnan vakuusjärjestelyihin

Moni ajattelee ensimmäiseksi, että riittää kun kertoo oman arvionsa tai tulostaa muutaman myynti-ilmoituksen. Vuonna 2026 näin ei yleensä ole.

Sekä pankit että Verohallinto edellyttävät perusteltua, dokumentoitua ja markkinaehtoista arviota.

Mitä tarkoitetaan markkina-arvolla tai käyvällä arvolla?

Verotuksessa ja rahoituksessa käytetään käsitettä käypä arvo.
Se tarkoittaa omaisuuden todennäköistä luovutushintaa vapailla markkinoilla arviointihetkellä.

Tämä perustuu:

  • toteutuneisiin kauppahintoihin
  • kohteen yksilöllisiin ominaisuuksiin
  • sijaintiin
  • markkinatilanteeseen

Kyse ei ole pyyntihinnasta.
Kyse ei ole tunnearvosta.
Kyse ei ole siitä, mitä itse toivoisit saavasi.

Kyse on realistisesta ja perusteltavissa olevasta markkina-arvosta.

Miksi pankki pyytää kirjallisen arvion?

Pankit toimivat sääntelyn alaisina ja niiden on arvioitava vakuudet realistisesti.
Asunnon tai kiinteistön arvo vaikuttaa suoraan:

  • myönnettävän lainan määrään
  • vakuusarvoon
  • lisävakuuksien tarpeeseen
  • lainaehtoihin

Ilman ajantasaista arviota pankki voi käyttää varovaista arvoa, joka jää markkinatasoa alemmaksi.

Kirjallinen arvio antaa pankille perustellun dokumentin päätöksenteon tueksi.

Miksi Verohallinto vaatii dokumentoitua arvoa?

Verohallinto edellyttää, että omaisuus arvostetaan käypään arvoon esimerkiksi:

  • perunkirjoituksessa
  • lahjoituksessa
  • sukulaiskaupassa
  • osituksessa

Erityisesti sukulaiskaupoissa arvo on kriittinen.
Jos kauppahinta on alle 75 % käyvästä arvosta, kauppa voidaan katsoa lahjanluonteiseksi. Tällöin erotuksesta voidaan määrätä lahjavero.

Jos arvoa ei pystytä perustelemaan:

  • Verohallinto voi oikaista arvon
  • määrätä lisäveroa
  • periä viivästyskorkoa

Dokumentoitu arvio pienentää tätä riskiä merkittävästi.

Ratkaisu – miten toimit oikein?

1. Selvitä käyttötarkoitus

Kysy pankilta tai viranomaiselta:

  • Tarvitaanko nimenomaan käypä arvo?
  • Riittääkö kirjallinen hinta-arvio?
  • Tarvitaanko laajempi arviokirja?

Arvion laajuus riippuu tilanteesta.

2. Älä käytä pelkkää hintapyyntöä vertailuna

Myynti-ilmoitukset eivät osoita toteutunutta markkina-arvoa.
Pankit ja verottaja painottavat toteutuneita kauppahintoja ja analyysia.

3. Tilaa kirjallinen asunnon hinta-arvio

Hyvä kirjallinen arvio sisältää:

  • kohteen perustiedot
  • markkina-analyysin
  • vertailukaupat
  • arvon perustelut
  • selkeän euromääräisen arvon

Tämä toimii:

  • perintöverotuksen pohjana
  • lahjaverotuksen dokumenttina
  • sukulaiskaupan arvonmäärityksenä
  • pankin vakuusarvion tukena

Käytännön esimerkit vuodelta 2026

Perunkirjoitus

Perunkirjoitus on toimitettava kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta.
Asunnon arvo vaikuttaa suoraan perintöveron määrään.

Liian matala arvo voi johtaa oikaisuun.
Liian korkea arvo voi tarkoittaa turhaan maksettua veroa.

Sukulaiskauppa

Jos asunto myydään esimerkiksi 300 000 euron käyvästä arvosta 200 000 eurolla, kauppahinta on alle 75 %.
Erotus voidaan katsoa lahjaksi.

Tällöin ostaja maksaa:

  • varainsiirtoveron kauppahinnasta
  • lahjaveron erotuksesta

Käyvän arvon dokumentointi on keskeistä.

Lainan uudelleenjärjestely

Pankki voi pyytää päivitetyn arvion vakuusarvosta.

Ilman dokumentoitua arviota:

  • lainan määrä voi jäädä pienemmäksi
  • lisävakuuksia voidaan vaatia

Miksi kirjallinen arvio on taloudellisesti järkevä?

Asunnon tai kiinteistön arvo liikkuu usein kymmenissä tai sadoissa tuhansissa euroissa.

Kirjallinen arvio maksaa murto-osan siitä, mutta voi:

  • estää veroriskin
  • vaikuttaa lainaehtoihin
  • nopeuttaa käsittelyä
  • tuoda selkeyttä perheen sisäisiin päätöksiin

Asunnon hinta-arvio vuonna 2026

LKV Arvio tarjoaa:

  • laillistetun kiinteistönvälittäjän tekemän kirjallisen arvion
  • verottajan ja pankkien hyväksymän dokumentin
  • toimituksen PDF-muodossa normaalisti kahdessa arkipäivässä

Hinnoittelu:

  • asunnon hinta-arvio alkaen 105 € (sis. alv 25,5 %)
  • kiinteistön hinta-arvio 150 € (sis. alv 25,5 %)

Tilaa helposti verkossa:
https://lkvarvio.fi

Yhteenveto

Kun pankki tai verottaja pyytää kirjallisen arvion, kyse ei ole muodollisuudesta.

Kyse on:

  • verotuksen oikeellisuudesta
  • vakuusarvosta
  • taloudellisesta vastuusta
  • riskien hallinnasta

Vuonna 2026 viranomaisohjeet ja pankkien käytännöt edellyttävät perusteltua ja dokumentoitua käypää arvoa.

Oikein tehty asunnon hinta-arvio:

  • nopeuttaa käsittelyä
  • vähentää riskejä
  • tuo mielenrauhaa

Jos tällainen pyyntö on tullut vastaan, ratkaisu on selkeä:
hanki kirjallinen ja ajantasainen arvio ajoissa.

Lähteet

Takaisin blogiin